Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

Thema Finanzen und Anlegerschutz Stärkung des Verbraucherschutzes bei Immobiliardarlehen und Dispokrediten

Der Bundestag hat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschlossen. Das Gesetz verbessert in zentralen Fragen der Vergabe von Immobiliardarlehen den Verbraucherschutz. Außerdem werden zwei Vorgaben des Koalitionsvertrags erfüllt: die Honorarberatung bei Immobiliardarlehen und ein verpflichtendes Beratungsangebot bei dauerhafter und erheblicher Inanspruchnahme eines Dispokredits werden eingeführt. Weiter werden verbraucherschützende Regelungen auf sog. „Null-Prozent-Finanzierungen“ ausgeweitet.

Ein Schreibtisch von oben. Am oberen Rand stehen vier weiße Sparschweine. Unter den Sparschweinen liegen Ausdrucke einer Bilanz. Auf den Blättern liegt ein Taschenrechner. Stärkung des Verbraucherschutzes bei Immobiliardarlehen und Dispokrediten Banken werden auch verpflichtet, über die Höhe der Dispozinsen auf ihrer Webseite gut sichtbar zu informieren. Hierdurch werden die Verbraucherinnen und Verbraucher in die Lage versetzt, die Zinssätze schnell und einfach miteinander vergleichen zu können. Damit machen wir es den Banken schwerer, unangemessen hohe Dispozinsen zu verlangen. Foto: shutterstock

„Die Aufnahme eines Immobilienkredits stellt für viele Verbraucher die weitreichendste und langfristigste Investitionsentscheidung ihres Lebens dar. Oft geht dies mit erheblichen finanziellen Risiken einher“, betonte Bundesminister Heiko Maas. „Mit den neuen Regelungen wollen wir Verbraucherinnen und Verbraucher besser vor möglichen Fehlentscheidungen schützen. Dazu sollen Transparenz und Vergleichbarkeit der Produkte erhöht werden.“

Künftig müssten Verbraucherinnen und Verbraucher vor Vertragsschluss umfassender über die wesentlichen Inhalte des Angebots informiert werden. Dies solle ihnen eine informierte Entscheidung erleichtern, so Bundesverbraucherschutzminister Maas weiter. Die Kreditwürdigkeit des einzelnen Verbrauchers müsse strenger geprüft werden, um auch im Verbraucherinteresse unverantwortliche Kreditvergaben zu vermeiden. Kreditinstituten solle der Anreiz genommen werden, Kredite zu vergeben, die den Verbraucher langfristig finanziell überfordern. „Die Transparenz der Beratung wird verbessert. Dafür sind bestimmte Standards einzuhalten“, erklärt Maas. „Die Anforderungen an die Vermittlerinnen und Vermittler von Immobiliardarlehen verschärfen wir: Sie müssen ihre spezifische Sachkunde nachweisen, bei der Beratung bestimmte Qualitätsstandards einhalten und über eine Haftpflichtversicherung verfügen.“

„Um Verbraucher vor einer Überschuldung durch hohe Dispozinsen zu schützen, sollen sie künftig frühzeitig vor den Folgen einer dauerhaften Inanspruchnahme des Dispos gewarnt werden. Bei einer langfristigen und erheblichen Überziehung sind die Banken außerdem gesetzlich verpflichtet, Verbraucherinnen und Verbraucher vor allem über preisgünstigere Alternativen zum Dispo-Kredit zu informieren. Viele Menschen wissen oft gar nicht, dass es preisgünstigere Alternativen gibt.“

Zusätzliche Transparenz werde mit der Verpflichtung der Banken geschaffen, auf ihren Websites über die Höhe der Dispozinsen gut sichtbar zu informieren. Hierdurch würden die Verbraucherinnen und Verbraucher in die Lage versetzt, die Zinssätze schnell und einfach miteinander vergleichen zu können, so Maas weiter. Damit werde es für Banken schwerer, unangemessen hohe Dispozinsen zu verlangen.

Ganz wesentlich seien die neuen Regelungen zur Null-Prozent-Finanzierung: auch bei dieser Finanzierungsform bestehe die Gefahr, in eine Schuldenspirale zu geraten. „Verbraucherschützende Vorschriften zum Widerrufsrecht, zum Einwendungsdurchgriff und zu den Verzugsregeln werden auf „unentgeltliche“ Darlehen erstreckt. Ebenso ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen, die den Verbraucher vor Überschuldung schützen soll.“

Transparenz, Vergleichbarkeit und konkrete Vorgaben bei Vertragsschluss

Mit dem Gesetz wird die Richtlinie 2014/17/ЕU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) umgesetzt. Zudem werden Regelungen zur Honorarberatung für den Bereich der Verbraucher-Immobiliardarlehen sowie zur Beratung bei dauerhafter und erheblicher Inanspruchnahme des Überziehungskredits getroffen.

Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie führt zu verbesserten vorvertraglichen Informationen für Verbraucher sowie zu genaueren Vorgaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung. Zudem wird die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung künftig auch zivilrechtlich ausgestaltet; bei Verstößen kommen zivilrechtliche Ansprüche der Verbraucher in Betracht.

Das Gesetz enthält unter Anderem folgende Regelungen:

  • Kopplungsverbot - Geschäfte, bei denen das Angebot oder der Abschluss eines Kreditvertrags in einem Paket gemeinsam mit anderen gesonderten Finanzprodukten oder Finanzdienstleistungen erfolgt und bei denen der Kreditvertrag nicht separat von der Verbraucherin oder dem Verbraucher abgeschlossen werden kann, sind nur noch in bestimmten Fällen zulässig.
  • Fremdwährungskredite – um Darlehensnehmer vor erheblichen Währungsrisiken zu schützen, werden Ansprüche von Darlehensnehmern auf Umwandlung des Darlehens in die eigene Landeswährung eingeführt.
  • Beratungsleistungen – es werden Standards für die Erbringung von Beratungsleistungen eingeführt, die insbesondere die Transparenz der Beratung erhöhen sollen. Der Berater hat sich über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie die Präferenzen und Ziele der Verbraucherinnen und Verbraucher zu informieren. Ferner hat er zu erläutern, zu welchen Produkten er berät und seine konkrete Empfehlung ausspricht. Dies soll dem Verbraucher ermöglichen, eine informierte Entscheidung zu treffen.
  • Einführung des Honorar-Immobiliendarlehensberaters - Wie im Koalitionsvertrag vereinbart, sieht der Gesetzentwurf der Bundesregierung auch die Einführung des Honorar-Immobiliardarlehensberaters vor. Hiermit wird erstmals eine Alternative zu einer Beratung auf Provisionsbasis im Bereich der Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge geschaffen. Der Honorar-Immobiliendarlehensberater hat der Beratung einen ausreichenden Marktüberblick zugrunde zu legen und darf für diese Beratungsleistungen nur vom Beratungskunden eine Vergütung erhalten.
  • Besserer Schutz vor hohen Dispo-Zinsen - Der Gesetzentwurf sieht ein verpflichtendes Beratungsangebot durch den Darlehensgeber bei dauerhafter und erheblicher Inanspruchnahme des Dispositionskredits vor. Diese Pflicht tritt ein, sobald eine Darlehensnehmerin oder ein Darlehensnehmer den Dispositionsrahmen über einen Zeitraum von sechs Monaten zu durchschnittlich über 75 Prozent ausschöpft. Dasselbe gilt bei einer geduldeten Überziehung über drei Monate, wenn durchschnittlich über 50 Prozent des monatlichen Geldeingangs auf dem Konto in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus werden die Darlehensgeber verpflichtet, über die Höhe der für einen Dispokredit in Rechnung gestellten Zinsen auf ihrer Website gut sichtbar zu informieren. Eine Kostenerstattung zugunsten der Kreditinstitute für die Erfüllung ihrer künftigen gesetzlichen Pflicht, betroffenen Kunden ein Beratungsangebot zu unterbreiten, ist nicht vorgesehen.
  • Verbraucherschutz bei Null-Prozent-Finanzierungen - Verbraucherinnen und Verbraucher werden in Zukunft auch bei Null-Prozent-Finanzierungen besser geschützt. Besondere Schutzvorschriften gibt es bislang nur für entgeltliche Kredite. Tatsächlich besteht aber auch bei Null-Prozent-Finanzierungen die Gefahr, zu viel Schulden zu machen. Deshalb wird nun auch hierfür eine verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung (§§ 505a bis d BGB-E) eingeführt. Außerdem erhalten Verbraucherinnen und Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 514 Abs. 2 BGB-E). Bei einem Widerruf kann sich der Verbraucher oder die Verbraucherin dann auch vom finanzierten Geschäft selbst lösen (§§ 358, 360 BGB).
  • Verbraucher stehen Widerrufsrechte zu, allerdings soll für neu abgeschlossene Immobiliar-Verbraucherverträge das Entstehen sog. „ewiger Widerrufsrechte“ verhindern werden. Das Gesetz regelt daher das Erlöschen der Widerrufsrechte in Neufällen auch bei nicht erfolgter oder als nicht erfolgt zu wertender Widerrufsbelehrung nach einem Jahr und 14 Tagen. Damit soll Rechtssicherheit geschaffen und dazu beigetragen werden, dass sich Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung künftig nicht zurückhalten. Gerade solche Darlehen liegen im Verbraucherinteresse, weil sie zu Planungssicherheit führen.
  • Zudem wurde eine Regelung beschlossen, nach der „ewige Widerrufsrechte“ im Zusammenhang mit Altfällen erlöschen. Gerade bei Immobiliardarlehensverträgen mit Verbrauchern, die in den Jahren 2002 bis 2010 geschlossen wurden, besteht erhebliche Rechtsunsicherheit. Für diese Verträge gilt nun: Verbraucher haben nach Inkrafttreten des Gesetzes noch drei Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob sie von ihrem möglicherweise bestehenden Widerrufsrecht Gebrauch machen wollen.