Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

Menü des Verbraucherschutzportals

Im Vordergrund steht bei den Neuregelungen des Bauvertragsrechts der Verbraucherschutz - das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung.

Bauvertragsrecht ab 1. Januar 2018

Hier erfahren Sie, welche gesetzlichen Regelungen es gibt, damit Sie sich Ihren Traum vom eigenen Haus erfüllen.

Das eigene Haus, ein Traum, den sich viele erfüllen möchten. Wenn Sie diesen Traum in die Tat umsetzen möchten, werden Sie einen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen schließen. In diesem Vertrag sollten alle wesentlichen Bedingungen zum Bau Ihres Hauses festgeschrieben werden, zum Beispiel:

  • was für ein Haus Sie bauen möchten (Grundriss, Leitungsplan etc.),
  • wann Baubeginn ist,
  • wie lange gebaut werden wird
  • vielleicht steht sogar ein genauer Termin für die Fertigstellung fest
  • die Preise, inkl. Sicherheitszahlungen, Zahlungsweise
  • die verwendeten Baustoffe und Materialien

Der Bauvertrag muss die gesetzlichen Regelungen einhalten. Gleichwohl ist es ratsam, den Vertrag von einer Verbraucherschutzorganisation überprüfen zu lassen.

Für Bauverträge, die seit dem 1.1.2018 geschlossen worden sind, gilt: Die gesetzlichen Regelungen zum Bauvertragsrecht stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Hier gibt es Bestimmungen zu den verschiedenen Situationen, die sich während eines Hausbaus ergeben können. Verbraucher werden mit den Regelungen zum Verbraucherbauvertrag geschützt, da sie in der Regel wenig Bauerfahrung haben und auch einen sehr großen Teil ihres vorhandenen und künftigen Geldes für das Haus ausgeben. Wenn Sie einen Bauträgervertrag schließen, bei dem Ihnen das Hausgrundstück erst später übereignet werden soll, gelten zusätzlich die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Sie als Verbraucher erhalten vom Bauunternehmer eine Baubeschreibung, noch bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Für diese Baubeschreibung gibt es gesetzlich festgelegte Mindestanforderungen. Was in der Baubeschreibung drin stehen muss,

  1. wie das Haus aussehen soll, ob es bspw. ein Fertighaus, Holzhaus, Energiesparhaus, eine Stadtvilla, ein Fachwerkhaus sein soll
  2. welche Arbeiten genau ausgeführt werden müssen
  3. alle Daten zu dem Haus, z.B. Grundriss, Schnitte, Seitenansichten
  4. Angaben zu Energie- und Brandschutz sowie zum Schallschutz
  5. welche Gewerke (Maurer, Fliesenleger, Sanitär) mitbauen werden
  6. welcher Innenausbau (Fußboden, Malerarbeiten etc.), welche Badeinrichtung (Badewanne, Dusche, Amaturen etc.), welche Elektroanlagen und welche Installation von Informationstechnik vorgesehen ist
  7. Qualitätsmerkmale (z.B. KfW-Effizienzhaus 40)

Außerdem steht in der Baubeschreibung verbindlich, wann Ihr Haus fertig gebaut sein oder wie lange der Bau dauern wird.

Nachdem Sie den Bauvertrag unterzeichnet haben, haben Sie das Recht sich noch einmal umzuentscheiden. Sie dürfen den Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss ohne Begründung gegenüber dem Unternehmer widerrufen. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung Ihrer Widerrufserklärung.

Hat der Bau dann begonnen, darf Ihr Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangen. Abschlagszahlungen sind von Vorauszahlungen und Ratenzahlungen zu unterscheiden. Abschlagszahlungen müssen Sie grundsätzlich erst dann leisten, wenn die jeweilige Teilleistung (zum Beispiel die Fertigstellung der Bodenplatte) auch schon fertig erbracht wurde. Allerdings brauchen Sie insgesamt nicht mehr als 90% des Gesamtpreises schon während der Bauphase an Abschlägen zu bezahlen. Sie erhalten vom Unternehmer bei Ihrer ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von mindestens 5 % der Gesamtvergütung.

Fällt Ihnen während der Bauphase etwas ein, woran Sie vorher nicht dachten und wünschen Sie daher eine Änderung am Bau, können Sie Ihr Änderungsbegehren dem Bauunternehmer mitteilen. Dieser wird Ihnen dann ein entsprechendes Angebot für die Umsetzung Ihres Änderungswunsches unterbreiten. Erzielen Sie binnen 30 Tagen keine Einigung über das Änderungsbegehren, können Sie die Änderung in Textform anordnen.

Während eines Gespräches mit einem Freund erfahren Sie, dass der Verteilerschrank für den Heizkreisverteiler der Fußbodenheizung auch in der Wand versenkt eingebaut werden kann. In Ihrer Baubeschreibung soll der Verteilerkasten auf der Wand angebracht werden. Der Bauunternehmer wird Ihnen ein Kostenangebot für den versenkten Einbau unterbreiten.

Endlich, Ihr Haus ist fertig. Der Bauunternehmer wird Sie nun bitten, das Haus abzunehmen. Dabei wird er Ihnen eine Frist setzen. Zu beachten ist nun, dass es auch eine fiktive Abnahme gibt: Wenn Sie sich bis zum Ablauf der Frist nicht melden, gilt das Haus sogar dann als abgenommen, wenn es erhebliche Mängel aufweist. ACHTUNG: Wenn Sie innerhalb der Frist erklären, dass Sie das Haus n i c h t abnehmen wollen, müssen Sie konkrete Mängel angeben. Sonst gilt es ebenfalls als abgenommen. Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, müssen Sie auf Verlangen des Bauunternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Bauzustands mitwirken.

Den Gesamtpreis müssen Sie erst zahlen, wenn Sie das Haus abgenommen haben und Ihnen der Bauunternehmer eine Schlussrechnung erteilt hat, die eine übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält.

Zeigen sich während der Bauausführung ganz erhebliche schwere Mängel am Bau und glauben Sie nicht mehr, dass der Bauunternehmer Ihr Haus noch ordentlich fertigstellen wird, können Sie ein Rechtzur fristlosen Kündigung haben. Dieses Kündigungsrecht müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist ausüben, nachdem Ihnen die zur Kündigung berechtigenden Mängel bekannt geworden sind. Möglich ist auch eine Teilkündigung, wenn sie sich auf einen abgrenzbaren Teil der Bauleistung bezieht. Ihre Kündigungserklärung muss in jedem Fall der Schriftform genügen. Wichtig ist hier, dass ein schwerwiegender Grund für die fristlose Kündigung vorliegt. Im Streitfall entscheiden das die Gerichte. Gesetzlich festgelegt ist aber, dass nach einer Kündigung Sie und der Bauunternehmer gemeinsam den Leistungsstand feststellen. Der Leistungsstand ist keine Abnahme, sondern hier wird nur festgehalten, wie weit der Bau bereits fortgeschritten ist. Dem Bauunternehmer sind in diesem Fall diejenigen Leistungen zu vergüten, die er nach dem Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung bereits erbracht hat.

Foto: Thinstock / iStockphoto

Reform des Bauvertragsrechts - einfach erklärt

Erklärgrafik zur Reform des Bauvertragsrechts Die Bundesregierung hat am 2. März den vom Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz Heiko Maas vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Foto: BMJV

Erklärgrafik zur Reform des Bauvertragsrechts Die Bundesregierung hat am 2. März den vom Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz Heiko Maas vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Foto: BMJV

Erklärgrafik zur Reform des Bauvertragsrechts Reform des Bauvertragsrechts - mehr Rechtssicherheit und -klarheit Die Bundesregierung hat am 2. März den vom Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz Heiko Maas vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Foto: BMJV

Zusatzinformationen

Weitere Informationen

Rechtliches und Gesetze